تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی یکی از موارد خاص و پیچیده در دعاوی مربوط به روابط موجر و مستاجر است که به موجر امکان می دهد با اثبات نیاز واقعی و مبرهن خود به محل کسبی و پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر، ملک تجاری خود را بازپس گیرد. این دعوا مستند به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بوده و دارای شرایط و الزامات حقوقی دقیقی است که عدم رعایت آن ها می تواند به رد دعوا منجر شود.

دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، همواره از پیچیدگی های حقوقی خاصی برخوردار بوده اند. این پیچیدگی ها، ریشه در ماهیت ویژه این حقوق و تفاوت های بنیادین میان قوانین مختلف حاکم بر آن ها، به ویژه قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ دارد. یکی از مهم ترین دلایلی که موجر می تواند برای تخلیه ملک تجاری تحت اجاره (که دارای حق کسب و پیشه است) اقدام کند، «نیاز شخصی» او به محل برای اشتغال و امرار معاش است. این موضوع، نه تنها برای مالکین (موجرین) که قصد استفاده از ملک خود را دارند حائز اهمیت است، بلکه برای مستاجرین (صاحبان حق کسب و پیشه) نیز که در معرض چنین دعوایی قرار می گیرند، از جنبه های مختلف مالی و حقوقی سرنوشت ساز محسوب می شود.

این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و تخصصی، به بررسی تمامی ابعاد حقوقی و اجرایی مربوط به تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی می پردازد. در ادامه، مبانی قانونی، شرایط اساسی طرح دعوا، مدارک اثباتی، مراحل قضایی، نحوه محاسبه حق کسب و پیشه، پیامدهای عدم اجرای حکم توسط موجر و دفاعیات احتمالی مستاجر را به تفصیل تشریح خواهیم کرد تا مخاطبان با درک عمیق از این موضوع، بتوانند تصمیمات آگاهانه و صحیح در این حوزه اتخاذ کنند.

آشنایی با مفهوم تخلیه سرقفلی و نیاز شخصی موجر

برای ورود به بحث تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی، ضروری است ابتدا مفاهیم پایه «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» را به درستی درک کنیم و تمایز قوانین مربوط به آن ها را بشناسیم. این تفاوت ها نقش محوری در تعیین مبانی قانونی و شرایط طرح دعوا ایفا می کنند.

تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

در نظام حقوقی ایران، «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» دو مفهوم مرتبط اما متمایز در حوزه املاک تجاری هستند. سرقفلی به مبلغی اطلاق می شود که مستاجر در ابتدای اجاره به مالک می پردازد تا حق تقدم در اجاره آن محل و ادامه کسب و کار در آن را به دست آورد. این حق، ناشی از موقعیت، شهرت و امتیازات ویژه ملک است و معمولاً در قراردادهای اجاره پس از سال ۱۳۷۶ کاربرد دارد. اما حق کسب و پیشه یا تجارت، حقی است که به مرور زمان و در اثر فعالیت مستاجر در ملک تجاری و جلب مشتری برای آن محل، برای مستاجر ایجاد می شود. این حق، به اعتبار و رونق کسب و کار مستاجر تعلق دارد و مختص قراردادهای اجاره ای است که پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند. در واقع، حق کسب و پیشه، ارزش مادی است که به دلیل فعالیت تجاری مستاجر به عین مستاجره افزوده شده است و هنگام تخلیه، مستاجر می تواند آن را مطالبه کند.

اهمیت تمایز بین قوانین موجر و مستاجر (۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) در این نوع دعاوی

تمایز بین قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در دعاوی تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی، از اهمیت حیاتی برخوردار است. قانون سال ۱۳۵۶، در بستر زمانی خود، به منظور حمایت از مستاجرین و تثبیت کسب و کارهای تجاری، حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت شناخته و برای تخلیه اماکن تجاری شرایط سختگیرانه ای قائل شده بود. یکی از معدود مواردی که به موجر اجازه تخلیه را می دهد، اثبات نیاز شخصی او به محل کسب است که در بند ۲ ماده ۱۵ همین قانون پیش بینی شده است. این در حالی است که قانون سال ۱۳۷۶، با رویکردی متفاوت و مبتنی بر اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها، حق کسب و پیشه را صرفاً در صورت پرداخت سرقفلی اولیه به مالک به رسمیت شناخته و در پایان مدت اجاره، امکان تخلیه را برای موجر فراهم می آورد. بنابراین، دعوای تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر، فقط در قراردادهای اجاره ای قابل طرح است که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشند و حق کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد شده باشد.

مرور کلی بر تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی (مبانی قانونی)

مبنای قانونی دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی موجر، صراحتاً در بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ماده ۱۶ این قانون بیان شده است. این بند به موجر اجازه می دهد تا در صورت اثبات نیاز خود به کسب و کار در محل تجاری مورد اجاره، تقاضای تخلیه را از دادگاه نماید. البته این امر مستلزم پرداخت تمامی حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر است که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. هدف قانونگذار از این بند، ایجاد تعادلی بین حق مالکیت موجر و حق کسب و پیشه مستاجر بوده است، به نحوی که موجر در شرایط اضطرار و نیاز واقعی بتواند از ملک خود بهره برداری کند، در حالی که حقوق مکتسبه مستاجر نیز تضییع نشود.

مبانی قانونی تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی: قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

برای درک عمیق تر سازوکار حقوقی تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی، ضروری است به صورت متمرکز به ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و دلایل عدم شمول قانون سال ۱۳۷۶ بر این نوع دعاوی بپردازیم.

توضیح بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، به عنوان تنها مستند قانونی برای طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی موجر، تصریح می کند: تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت. این عبارت به موجر اجازه می دهد تا در صورتی که شخصاً به ملک تجاری مورد اجاره برای راه اندازی یا ادامه یک کسب و کار نیازمند باشد، از دادگاه درخواست تخلیه کند. این نیاز باید واقعی، مبرهن، فعلی و مرتبط با امرار معاش موجر باشد. در چنین حالتی، دادگاه پس از احراز این شرایط، حکم به تخلیه صادر کرده و همزمان موجر را مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر می نماید. مبلغ این حق توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد و موجر باید آن را ظرف مهلت قانونی مشخصی پرداخت کند. این ماده، اساساً برای مواقعی طراحی شده که موجر دچار مضیقه مالی بوده و برای تامین معاش خود ناچار به استفاده از ملک تجاری اش است.

چرا قانون ۱۳۷۶ شامل این مورد نمی شود؟

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، رویکرد متفاوتی نسبت به قراردادهای اجاره اتخاذ کرده است. این قانون، به جای حمایت از حق کسب و پیشه، بر اصل حاکمیت اراده و تعیین تکلیف رابطه استیجاری با اتمام مدت قرارداد تاکید دارد. مطابق این قانون، اگر قرارداد اجاره ای پس از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱۸ منعقد شده باشد و در آن صراحتاً حق سرقفلی به مستاجر منتقل نشده باشد یا مبلغی بابت سرقفلی پرداخت نشده باشد، با انقضای مدت، موجر می تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید و نیازی به اثبات دلایلی مانند نیاز شخصی یا پرداخت حق کسب و پیشه نیست. حتی در مواردی که سرقفلی طبق قانون ۱۳۷۶ پرداخت شده باشد، با انقضای مدت، موجر می تواند تقاضای تخلیه کند، اما مکلف به پرداخت سرقفلی به نرخ روز است. بنابراین، «تخلیه به دلیل نیاز شخصی» که یک استثنا بر اصل عدم تخلیه در قانون ۱۳۵۶ بود، در قانون ۱۳۷۶ محلی از اعراب ندارد و موارد تخلیه در این قانون متفاوت است.

تفاوت نیاز شخصی با سایر دلایل تخلیه (مانند تجدید بنا، تغییر شغل)

نیاز شخصی موجر، یکی از موارد محدود تخلیه در قانون ۱۳۵۶ است که باید آن را از سایر دلایل تخلیه متمایز ساخت. دلایلی مانند تجدید بنا (ماده ۱۵ بند ۱) یا تغییر شغل مستاجر (ماده ۱۴ بند ۷) یا تعدی و تفریط مستاجر (ماده ۱۴ بند ۸) هر یک شرایط و پیامدهای حقوقی خاص خود را دارند. نیاز شخصی، به طور خاص به ضرورت موجر برای فعالیت اقتصادی و تامین معاش خود در محل مورد اجاره اشاره دارد، در حالی که تجدید بنا مربوط به فرسودگی ملک و نیاز به بازسازی است. تغییر شغل یا تعدی و تفریط نیز تخلفاتی از سوی مستاجر محسوب می شوند که ممکن است حتی به سقوط حق کسب و پیشه او منجر شوند. مهم ترین تفاوت، در این است که در نیاز شخصی موجر، الزام به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به طور کامل وجود دارد، در حالی که در برخی دیگر از موارد، مانند تخلف مستاجر، ممکن است تمام یا بخشی از این حق ساقط شود.

شرایط اصلی برای طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی موجر، مستلزم احراز و اثبات شرایط سختگیرانه ای است که دادگاه ها با دقت فراوان آن ها را بررسی می کنند. هر یک از این شرایط، ابعاد خاص خود را دارند که در ادامه به تفصیل توضیح داده می شوند.

نیاز واقعی، مبرهن و فعلی موجر به کسب و کار در محل

مهم ترین و دشوارترین شرط برای موفقیت در دعوای تخلیه به دلیل نیاز شخصی، اثبات نیاز واقعی، مبرهن و فعلی موجر به کسب و کار در محل مورد اجاره است. این مفهوم فراتر از صرف تمایل یا بیکاری موقت است و دادگاه ها با وسواس خاصی آن را مورد سنجش قرار می دهند.

1. توضیح مفهوم نیاز واقعی:

   موجر باید ثابت کند که وضعیت مالی او به گونه ای است که عدم اشتغال در آن محل، امرار معاش او را با دشواری جدی مواجه می کند. این نیاز نباید صرفاً یک فرصت شغلی بهتر یا تمایل به توسعه کسب و کار باشد؛ بلکه باید به معنی فقدان تمکن مالی کافی، نداشتن شغل مستمر یا درآمد مکفی برای گذران زندگی و ضرورت امرار معاش خود او باشد. دادگاه به دنبال اثبات عسر و حرج ناشی از بیکاری یا ناتوانی در تامین هزینه های زندگی است.

2. تفاوت با توسعه کسب و کار یا بهبود وضع مالی:

   دادگاه ها بین نیاز شخصی برای بقا و تامین حداقل های زندگی با انگیزه هایی مانند توسعه کسب و کار، افزایش درآمد، یا تغییر شغل صرفاً به دلیل تمایل شخصی، تمایز قائل می شوند. اگر موجر دارای شغل و درآمد کافی باشد، حتی اگر به فکر بهبود وضعیت مالی خود باشد، این انگیزه به عنوان نیاز واقعی برای تخلیه ملک پذیرفته نخواهد شد. معیار، ضرورت حیاتی و مادی برای خود موجر است.

3. لزوم فعالیت خود شخص موجر در محل:

   نیاز شخصی باید منحصراً به شخص موجر تعلق داشته باشد. این بدان معناست که غالباً نیاز فرزندان، همسر یا سایر نزدیکان موجر برای راه اندازی کسب و کار در محل، به عنوان دلیل موجه برای تخلیه سرقفلی پذیرفته نمی شود. رویه قضایی بر این است که قانونگذار به نیاز «شخص موجر» اشاره کرده است. البته در موارد استثنایی و با استدلال حقوقی قوی و وحدت ملاک از سایر بندها (مثلاً اگر فرزند موجر به دلیل کهولت سن یا بیماری قادر به فعالیت نبوده و فرزند نقش حمایت کننده مالی و شغلی برای او ایفا کند)، ممکن است دادگاه نظر دیگری داشته باشد، اما این موارد نادر و نیازمند اثبات بسیار قوی هستند.

4. توضیح نیاز فعلی:

   نیاز موجر باید در زمان طرح دعوا و رسیدگی دادگاه، جنبه فعلی و حال داشته باشد. استناد به نیازهای آتی یا احتمالی (مانند بازنشستگی در آینده، یا طرح هایی که هنوز جنبه عملیاتی پیدا نکرده اند) برای تخلیه ملک پذیرفته نمی شود. موجر نمی تواند بر اساس اینکه یک سال دیگر بازنشسته می شوم و می خواهم در این ملک کسب و کار راه بیاندازم درخواست تخلیه کند. نیاز باید در زمان طرح دعوا موجود و قابل اثبات باشد.

5. مدارک اثباتی نیاز واقعی:

   اثبات نیاز واقعی مستلزم ارائه دلایل و مدارک مستدل به دادگاه است. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:

   • شهادت شهود: شهادت افرادی که از وضعیت مالی و شغلی موجر آگاه هستند و می توانند نیاز او را تایید کنند.
   • تحقیقات محلی: درخواست از دادگاه برای انجام تحقیقات محلی و کسب اطلاع از همسایگان و معتمدین محل در مورد وضعیت شغلی و مالی موجر.
   • استعلامات از مراجع رسمی: مانند استعلام از سازمان تامین اجتماعی برای اثبات عدم اشتغال یا بیمه نبودن موجر، یا استعلام از اداره دارایی برای اثبات عدم داشتن پروانه کسب یا فعالیت اقتصادی.
   • مدارک مالی: ارائه گردش حساب بانکی، اظهارنامه های مالیاتی (در صورت وجود)، یا هر سند مالی دیگری که عدم تمکن کافی را نشان دهد.
   • مدارک پزشکی: در صورتی که موجر به دلیل بیماری یا ناتوانی جسمی قادر به ادامه شغل قبلی خود نیست و نیاز به شغلی با شرایط متفاوت در محل دارد.
   • استشهاد محلی: جمع آوری استشهاد از افراد مطلع در مورد وضعیت موجر.

   توصیه می شود: جمع آوری و ارائه این مدارک به صورت جامع و متقن، برای اقناع دادگاه در خصوص نیاز واقعی موجر، از اهمیت بالایی برخوردار است.

مناسب بودن ملک برای شغل مورد نظر موجر

یکی دیگر از شرایط اساسی برای طرح موفقیت آمیز دعوای تخلیه به دلیل نیاز شخصی، اثبات تناسب ملک تجاری با شغل مورد نظر موجر است. موجر نمی تواند هر نوع شغل دلخواهی را ادعا کند، بلکه باید ثابت نماید که ملک مورد نظر برای کسب و کاری که او قصد راه اندازی آن را دارد، از نظر عرفی، صنفی و موقعیتی مناسب و کارآمد است. به عنوان مثال، اگر موجر قصد دارد یک کارگاه تولیدی را در محلی که مناسب فروشگاه است، راه اندازی کند و عرف محل و امکانات ملک با آن تناسب نداشته باشد، دادگاه ممکن است این ادعا را نپذیرد. همچنین، اگر موجر دارای چندین ملک تجاری باشد، باید ثابت کند که سایر املاک او برای فعالیت شغلی مورد نظر مناسب نیستند و او الزاماً به این ملک خاص نیاز دارد.

مالکیت شش دانگ موجر بر ملک یا اثبات نیاز تمام مالکین مشاع

مسئله مالکیت ملک در دعوای تخلیه به دلیل نیاز شخصی، بسیار مهم و تعیین کننده است. اصل بر این است که موجر باید مالک شش دانگ ملک تجاری باشد. در صورت مالکیت مشاعی (چندین مالک)، طرح دعوا به دلیل نیاز شخصی چالش برانگیزتر می شود. نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه در این خصوص راهگشا است.
مطابق با نظریه مشورتی شماره ۷/۵۶۲ مورخ ۱۳۵۸/۰۸/۲۷ اداره حقوقی قوه قضائیه و رویه قضایی غالبه، تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر (بند ۲ ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶) ناظر به صورتی است که موجر، مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. در صورتی که ملک به صورت مشاعی باشد، تنها نیاز یکی از مالکین برای تخلیه کل ملک کفایت نمی کند و باید نیاز تمامی مالکین مشاع به کسب و کار در محل اثبات شود. این امر به دلیل این واقعیت است که تصرف در ملک مشاع، باید با رضایت و توافق تمامی شرکا باشد و نیاز شخصی یک شریک، نمی تواند حقوق سایر شرکا و همچنین مستاجر را تحت الشعاع قرار دهد.

«تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر، مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنانچه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم می شود. همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود، نه موجر سهم مشاع. عبارت بند ۲ ماده ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده است، دلالت بر همین نظر دارد، به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی نمی تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد. بنابراین، در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی می نمایند، درخواست آن ها با مقررات و فلسفه بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی، منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست.»

با این حال، در برخی رویه های نادر، دادگاه ها با استناد به وحدت ملاک از سایر بندهای ماده ۱۵ یا با تفسیر موسع، ممکن است در شرایط خاصی که تمام مالکین مشاعی نیاز به استفاده از ملک دارند، حکم به تخلیه صادر کنند. اما قاعده کلی و مستدل، لزوم مالکیت شش دانگ یا اثبات نیاز تمام مالکین مشاعی است. همچنین، امکان طرح دعوا توسط موجر جدید (خریدار ملک) وجود دارد، زیرا خریدار قائم مقام قانونی موجر سابق محسوب می شود و تمام حقوق و تکالیف موجر سابق به او منتقل می گردد. در مورد ورثه نیز، وضعیت مشابه است؛ ورثه قائم مقام مورث خود هستند و می توانند این دعوا را طرح کنند، اما مجدداً شرط اثبات نیاز تمامی ورثه ای که ملک مشاعی به آن ها رسیده است، یا نیاز قوی و اضطراری یکی از آن ها که متکی به استدلال حقوقی محکم باشد، برقرار است.

روند و مراحل قانونی طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی، یک فرآیند قضایی دقیق و زمان بر است که مستلزم رعایت تشریفات خاص و ارائه مستندات کافی است. آگاهی از این مراحل برای هر دو طرف دعوا حیاتی است.

مشاوره حقوقی با وکیل متخصص

اولین و شاید مهم ترین گام در مواجهه با دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی، چه برای موجر و چه برای مستاجر، اخذ مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل مجرب در امور ملکی و سرقفلی است. پیچیدگی های این پرونده ها، تفاوت قوانین حاکم، نیاز به جمع آوری مدارک مستدل و ارائه دفاعیات قوی، نقش وکیل را برجسته می سازد. یک وکیل متخصص می تواند با تحلیل دقیق شرایط، مستندات موجود و رویه قضایی، بهترین استراتژی را برای موکل خود تدوین کرده و از تضییع حقوق او جلوگیری نماید. اقدام بدون مشاوره حقوقی کافی، ممکن است به اتلاف زمان، هزینه و حتی از دست رفتن حق منجر شود.

تنظیم و تقدیم دادخواست

مراحل حقوقی با تنظیم و تقدیم دادخواست به دادگاه صالح آغاز می شود. خواهان (موجر) باید دادخواستی حقوقی تنظیم کرده و در آن خواسته خود را «صدور حکم تخلیه عین مستاجره به دلیل نیاز شخصی به انضمام پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت» عنوان نماید. در دادخواست باید مشخصات کامل موجر و مستاجر، نشانی ملک، مشخصات قرارداد اجاره (تاریخ و شماره)، و شرح کامل دلایل و مستندات نیاز شخصی موجر ذکر شود. ضمائم و مدارک لازم شامل اجاره نامه (عادی یا رسمی)، سند مالکیت موجر، گواهی عدم اشتغال یا مدارک پزشکی (در صورت لزوم)، استشهادیه محلی، و هر مدرک دیگری که نیاز واقعی موجر را اثبات کند، باید به دادخواست پیوست شود.

تعیین دادگاه صالح

صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی، منحصراً با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این دعاوی به دلیل ماهیت پیچیده و لزوم تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت که جنبه مالی قابل توجهی دارد، از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج هستند. شورای حل اختلاف تنها در مواردی که ارزش خواسته مالی پایین باشد یا دستور تخلیه مربوط به اماکن مسکونی یا تجاری بدون سرقفلی (مشمول قانون ۱۳۷۶) باشد، صلاحیت رسیدگی دارد. بنابراین، موجر باید دادخواست خود را به دادگستری حوزه قضایی که ملک در آن واقع شده است، تقدیم نماید.

مراحل رسیدگی در دادگاه

پس از تقدیم دادخواست و طی مراحل اداری، پرونده به شعبه دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می شود و مراحل رسیدگی به شرح زیر طی خواهد شد:

1. تشکیل جلسه رسیدگی: دادگاه طرفین را برای جلسه رسیدگی دعوت می کند تا اظهارات خود را بیان کنند و دلایل و مستندات خود را ارائه دهند.
2. تحقیقات محلی و استماع شهادت شهود: دادگاه برای احراز نیاز واقعی موجر، ممکن است قرار معاینه محل و تحقیق محلی صادر کند. در این مرحله، مامور دادگستری یا کلانتری به محل اعزام شده و از مطلعین (مانند همسایگان) در مورد وضعیت شغلی و مالی موجر و فعالیت مستاجر تحقیق به عمل می آورد. همچنین، استماع شهادت شهود معرفی شده توسط موجر نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.
3. ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت: پس از احراز شرایط تخلیه (به جز مبلغ)، دادگاه پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را با توجه به موقعیت ملک، شهرت کسب و کار، نوع شغل، مدت اجاره، و عرف منطقه تعیین کند. طرفین حق اعتراض به نظر کارشناس را دارند.
4. صدور حکم تخلیه و الزام به پرداخت حق کسب و پیشه: پس از تکمیل تحقیقات، دادگاه در صورت احراز نیاز واقعی موجر، حکم به تخلیه ملک صادر کرده و موجر را مکلف به پرداخت مبلغ تعیین شده حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر می نماید.

صدور حکم تخلیه و الزام به پرداخت حق کسب و پیشه

پس از قطعی شدن حکم دادگاه مبنی بر تخلیه، موجر مکلف است ظرف یک مهلت ۳ ماهه قانونی (از تاریخ قطعیت حکم)، مبلغ تعیین شده حق کسب و پیشه یا تجارت را به صندوق دادگستری واریز نماید یا به حساب مستاجر بپردازد. پیامدهای عدم پرداخت در مهلت مقرر این است که حکم تخلیه صادره، ملغی الاثر شده و بی اعتبار می گردد و موجر باید مجدداً اقدام به طرح دعوا نماید. پس از پرداخت مبلغ توسط موجر، دادگاه به مستاجر مهلت قانونی برای تخلیه می دهد که معمولاً بین ۱۰ روز تا ۲ ماه است تا مستاجر فرصت کافی برای جمع آوری وسایل و یافتن محل جدید داشته باشد. در صورت عدم تخلیه در این مدت، موجر می تواند تقاضای اجرای حکم را از طریق اجرای احکام دادگستری نماید.

نحوه محاسبه و تعیین مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت

یکی از مهم ترین بخش های دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی، تعیین و محاسبه عادلانه مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت است. این فرآیند توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود و عوامل متعددی در آن تاثیرگذارند.

عوامل مؤثر بر قیمت گذاری

کارشناس رسمی دادگستری با توجه به عوامل مختلفی، اقدام به قیمت گذاری حق کسب و پیشه یا تجارت می نماید. این عوامل شامل موارد زیر هستند:

• موقعیت ملک: ارزش سرقفلی یا حق کسب و پیشه به شدت تحت تاثیر موقعیت جغرافیایی و تجاری ملک (مثلاً در یک خیابان اصلی، بازار، یا منطقه پرتردد) قرار دارد.
• شهرت و اعتبار کسب و کار: سابقه فعالیت مستاجر، میزان موفقیت و شهرت کسب و کار او، و تعداد مشتریانی که به واسطه او جذب شده اند، در تعیین مبلغ تاثیرگذار است.
• نوع کسب: ماهیت شغل (مثلاً خرده فروشی، عمده فروشی، خدماتی و غیره) و میزان سودآوری آن در منطقه، در ارزش گذاری لحاظ می شود.
• مدت اجاره: هرچه مدت زمان تصرف مستاجر در ملک بیشتر باشد، احتمالاً حق کسب و پیشه بیشتری برای او ایجاد شده است.
• عرف منطقه: نرخ های رایج و عرفی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه در آن منطقه خاص جغرافیایی و صنفی، توسط کارشناس مورد توجه قرار می گیرد.
• نرخ روز: کارشناس باید قیمت گذاری را بر اساس نرخ های روز و ارزش فعلی بازار انجام دهد.
• وضعیت ملک: امکانات، مساحت، و وضعیت فیزیکی ملک نیز در تعیین ارزش موثر است.
• شرایط و شروط اجاره نامه: محتویات قرارداد اجاره، از جمله شروط خاص آن، می تواند بر قیمت گذاری تاثیر بگذارد.

روش کارشناسی و امکان اعتراض به نظر کارشناس

پس از ارجاع امر به کارشناس، او با مطالعه پرونده، بازدید از محل، بررسی اسناد و مدارک و تحلیل عوامل موثر، گزارش کارشناسی خود را تهیه و به دادگاه تقدیم می کند. در این گزارش، نحوه محاسبه و مبلغ نهایی تعیین شده ذکر می شود. طرفین دعوا حق اعتراض به نظر کارشناس را دارند. اگر هر یک از طرفین به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند، می توانند با ارائه دلایل مستند، درخواست ارجاع پرونده به هیئت کارشناسی (معمولاً سه نفره) را از دادگاه بنمایند. نظر هیئت کارشناسی غالباً قطعی و ملاک صدور حکم خواهد بود.

توضیح تفاوت قیمت گذاری در شرایط مختلف (با سرقفلی قبلی، بدون سرقفلی قبلی)

نحوه قیمت گذاری حق کسب و پیشه ممکن است در شرایطی که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی (به مفهوم قانون ۱۳۷۶) پرداخت کرده باشد یا نکرده باشد، کمی متفاوت باشد. با این حال، در دعاوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی که مشمول قانون ۱۳۵۶ هستند، موضوع اصلی تعیین «حق کسب و پیشه یا تجارت» است. این حق فارغ از اینکه مستاجر در ابتدا سرقفلی پرداخت کرده باشد یا خیر، بر اساس رونق کسب و کار و شهرتی که مستاجر برای محل ایجاد کرده است، ارزیابی می شود. در این حالت، آنچه محاسبه می شود، ارزش افزوده ایجاد شده توسط فعالیت مستاجر است، نه صرفاً مبلغ اولیه سرقفلی. اگر قراردادی مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد و سرقفلی هم در ابتدا پرداخت شده باشد، کارشناس باید هر دو جنبه را در نظر بگیرد و مجموع حقوق مستاجر را تعیین کند.

پیامدهای عدم اجرای حکم توسط موجر پس از تخلیه

قانونگذار به منظور جلوگیری از سوءاستفاده موجر از دلیل نیاز شخصی و اطمینان از اینکه این ادعا واقعی است، پیامدهایی را برای موجری که پس از تخلیه ملک، به تعهدات خود عمل نکند، پیش بینی کرده است.

مسئولیت موجر در صورت عدم شروع به فعالیت شغلی ادعایی ظرف یک سال (مستند به ماده ۱۶ قانون ۱۳۵۶)

ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به صراحت بیان می دارد: هرگاه موجر پس از تخلیه، ظرف سه ماه از تاریخ تخلیه، بدون عذر موجه، مورد اجاره را به منظور استفاده شخصي خود، تصرف نکند یا در مدت یک سال از تاریخ تصرف، مورد اجاره را به منظور شغل و حرفه خود مورد استفاده قرار ندهد و یا آن را به دیگری اجاره دهد، مستاجر سابق می تواند تقاضای جبران خسارت از موجر را بنماید.
بر اساس این ماده، موجر مکلف است پس از تخلیه ملک، ظرف مهلت های مقرر قانونی (سه ماه برای تصرف و یک سال برای شروع فعالیت شغلی ادعایی)، نسبت به راه اندازی کسب و کار مورد ادعای خود اقدام کند. در غیر این صورت، مستاجر سابق این حق را پیدا می کند که علیه موجر طرح دعوا کرده و مطالبه خسارت نماید.

جریمه مالی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل

در صورتی که موجر از عمل به تعهدات خود مبنی بر شروع فعالیت شغلی در محل تخلیه شده (به دلیل نیاز شخصی) ظرف یک سال خودداری کند، مستاجر سابق می تواند با طرح دعوا در دادگاه، مطالبه خسارت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل زمان تخلیه را از موجر بنماید. این مبلغ به عنوان جریمه و جبران خسارت ناشی از عدم صداقت موجر در ادعای نیاز شخصی و همچنین خسارات وارده به مستاجر به دلیل جابجایی و از دست دادن محل کسب، به او تعلق می گیرد. تعیین دقیق اجرت المثل نیز در صورت اختلاف، با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری انجام خواهد شد.

عدم امکان بازگشت مستاجر سابق به ملک

نکته بسیار مهم این است که اگرچه مستاجر سابق حق مطالبه خسارت مالی را از موجر خواهد داشت، اما حق بازگشت به ملک مورد اجاره را ندارد. قانونگذار صرفاً جبران خسارت مالی را برای مستاجر پیش بینی کرده و حق عینی بازپس گیری محل کسب را به او اعطا نکرده است. این یعنی یک بار که ملک به دلیل نیاز شخصی تخلیه شود، حتی با اثبات سوءاستفاده موجر، مستاجر دیگر نمی تواند به آن ملک بازگردد و تنها راهکار او، مطالبه غرامت مالی است.

دفاعیات احتمالی مستاجر در برابر دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

مستاجر در مواجهه با دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی موجر، حق دارد دفاعیات خود را مطرح کند تا از حقوق خود دفاع کرده یا حداقل مبلغ حق کسب و پیشه را به نحو عادلانه دریافت نماید. دفاعیات مستاجر می تواند بر پایه نفی شرایط ادعایی موجر استوار باشد.

اثبات عدم نیاز واقعی موجر یا وجود شغل دیگر

مهم ترین دفاع مستاجر، اثبات عدم نیاز واقعی موجر به کسب و کار در محل است. مستاجر می تواند با ارائه مدارک و شواهد، نشان دهد که موجر دارای شغل دیگری است، یا درآمد کافی برای تامین معاش دارد، یا اساساً نیاز مادی و حیاتی برای شروع کسب و کار در آن محل ندارد. برای این منظور، مستاجر می تواند اقداماتی نظیر موارد زیر را انجام دهد:

• ارائه فیش حقوقی یا مدارک درآمدی موجر از سایر منابع.
• استعلام از سازمان تامین اجتماعی برای اثبات بیمه بودن و اشتغال موجر در محلی دیگر.
• تحقیقات محلی برای جمع آوری اطلاعات از همسایگان یا افراد مطلع در مورد وضعیت شغلی موجر.
• ارائه پروانه کسب و کارهای دیگر متعلق به موجر.

اثبات تمکن مالی کافی موجر

مرتبط با بند قبل، مستاجر می تواند با ارائه اسناد و مدارک، تمکن مالی کافی موجر را اثبات کند. این تمکن مالی می تواند شامل داشتن اموال دیگر (غیر از ملک مورد نزاع)، حساب های بانکی پربار، یا سرمایه گذاری های مختلف باشد که نشان می دهد موجر برای امرار معاش خود نیازی به راه اندازی کسب و کار در محل مورد اجاره ندارد. هدف این دفاع، رد ادعای عسر و حرج و نیاز مبرهن مالی موجر است.

عدم تناسب ملک با شغل مورد ادعای موجر

مستاجر می تواند استدلال کند که ملک مورد اجاره با شغل مورد ادعای موجر تناسب ندارد. برای مثال، اگر موجر ادعا می کند که می خواهد کارگاه تولیدی راه اندازی کند، در حالی که ملک از نظر کاربری، متراژ، امکانات برق و آب یا موقعیت جغرافیایی، برای چنین فعالیتی مناسب نیست، مستاجر می تواند با ارائه نظر کارشناس یا دلایل دیگر، این عدم تناسب را به دادگاه اثبات کند. این دفاع می تواند به رد دعوای تخلیه منجر شود.

به عنوان مثال، در پرونده ای، موجر ادعا کرده بود که قصد دارد یک کارگاه قالی بافی را در مغازه ای کوچک واقع در یک مجتمع تجاری راه اندازی کند، در حالی که این مکان از نظر متراژ و امکانات فنی (برق سه فاز و …) برای چنین شغلی نامناسب بود. مستاجر با ارجاع به کارشناسی و ارائه شواهد، موفق شد عدم تناسب ملک با شغل ادعایی موجر را اثبات کرده و دعوای تخلیه را رد کند.

ایراد بر مالکیت مشاعی موجر (در صورت عدم اثبات نیاز تمام مالکین)

در صورتی که ملک دارای مالکین مشاعی باشد و تمامی آن ها به طور مشترک یا هر یک به طور جداگانه نیاز شخصی خود را اثبات نکرده باشند، مستاجر می تواند بر مالکیت مشاعی موجر ایراد وارد کند. همانطور که پیشتر ذکر شد، رویه قضایی غالباً بر این است که نیاز شخصی باید به مالک شش دانگ ملک یا به تمامی مالکین مشاعی اثبات شود. مستاجر می تواند با استناد به این اصل، دعوای تخلیه را باطل اعلام کند.

ایراد به عدم رعایت تشریفات قانونی در طرح دعوا

مستاجر می تواند به عدم رعایت تشریفات قانونی در طرح دعوا توسط موجر ایراد وارد کند. این ایرادات می تواند شامل موارد زیر باشد:

• عدم انقضای مدت اجاره (زیرا تخلیه به دلیل نیاز شخصی تنها پس از انقضای مدت اجاره و در طول رابطه استیجاری محقق می شود).
• عدم صلاحیت دادگاه (مثلاً اگر دعوا به اشتباه در شورای حل اختلاف طرح شده باشد).
• نقص در تنظیم دادخواست یا عدم پیوست مدارک لازم.
• اشکال در ابلاغ اوراق قضایی.

این ایرادات شکلی، می توانند منجر به رد موقت یا دائمی دعوای موجر شوند.

نمونه رأی دادگاه در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

بررسی نمونه های واقعی یا تشریحی آراء دادگاه ها می تواند به درک بهتر چالش ها و معیارهای قضایی در دعاوی تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی کمک کند. در اینجا، یک نمونه رای تشریحی (با الهام از رویه قضایی) ارائه می شود که در آن دعوای تخلیه به دلیل عدم اثبات نیاز واقعی موجر رد شده است.

نمونه رأی دادگاه

شماره پرونده: [شماره فرضی]
تاریخ صدور: ۱۴۰۲/۰۵/۲۰
مرجع رسیدگی: شعبه محترم ۱۰۱ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران

خواهان: آقای الف (موجر)
خوانده: شرکت ب (مستاجر)

خواسته: صدور حکم تخلیه عین مستاجره به پلاک ثبتی [شماره فرضی] به دلیل نیاز شخصی خواهان جهت تاسیس دفتر کار، با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت.

شرح مختصر دعوا:

خواهان (آقای الف) دادخواستی به شرح فوق تقدیم نموده و ادعا کرده است که به دلیل اتمام خدمت دولتی و بازنشستگی، قصد راه اندازی یک دفتر مشاوره حقوقی را در محل تجاری مورد اجاره که سال هاست در تصرف خوانده (شرکت ب) است، دارد و برای امرار معاش و تامین زندگی خود به این محل نیازمند است. وی به قرارداد اجاره مورخ ۱۳۶۰/۰۷/۰۱ که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و پایان مدت اجاره آن اشاره کرده است.

دفاعیات خوانده:

خوانده (شرکت ب) در پاسخ به دعوای خواهان، دفاعیات زیر را مطرح کرده است:
۱. خواهان دارای مستمری بازنشستگی کافی برای تامین معاش خود است و نیازمندی مبرهن و حیاتی برای راه اندازی شغل جدید ندارد.
۲. خواهان همزمان مالک دو واحد تجاری دیگر در همان منطقه است که می تواند برای فعالیت شغلی مورد ادعا (دفتر مشاوره حقوقی) از آن ها استفاده کند و نیازی به تخلیه این ملک خاص ندارد.
۳. ادعای خواهان صرفاً مبتنی بر تمایل به فعالیت شغلی است و نه نیاز واقعی و ضروری برای امرار معاش.

رسیدگی دادگاه:

دادگاه پس از تشکیل جلسات رسیدگی، استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک ارائه شده، برای احراز واقعیت، قرار تحقیق محلی صادر نمود. مامور تحقیق در گزارش خود اعلام کرد که خواهان دارای مستمری بازنشستگی است و در گذشته نیز از طریق سایر فعالیت های اقتصادی، تمکن مالی داشته است. همچنین، استعلام از اداره ثبت املاک و مستغلات نشان داد که خواهان علاوه بر ملک مورد نزاع، مالک دو باب مغازه دیگر در شعاع ۲۰۰ متری محل استیجاری می باشد.
دادگاه همچنین با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، به تعیین مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت اقدام نمود تا در صورت احراز نیاز، مبلغ آن مشخص باشد.

رأی دادگاه:

«در خصوص دعوی آقای الف به طرفیت شرکت ب به خواسته تخلیه عین مستاجره به دلیل نیاز شخصی، نظر به اوراق و محتویات پرونده، اگرچه خواهان ادعای نیاز شخصی به محل مورد اجاره جهت تاسیس دفتر مشاوره حقوقی را نموده است، اما با توجه به مجموع دلایل و مستندات ارائه شده و تحقیقات انجام شده، از جمله گزارش تحقیق محلی که حاکی از تمکن مالی خواهان و دریافت مستمری بازنشستگی است، و همچنین استعلام ثبتی که نشان دهنده مالکیت خواهان بر دو باب مغازه دیگر در همان محدوده است، دادگاه احراز نیاز واقعی، مبرهن و فعلی خواهان به ملک مورد اجاره برای امرار معاش را کافی ندانست. ادعای نیاز شخصی باید به گونه ای باشد که عدم بهره برداری موجر از ملک، زندگی او را دچار عسر و حرج جدی نماید که در مانحن فیه، این شرایط احراز نمی گردد. بر این اساس و با توجه به اینکه یکی از شروط اساسی بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مبنی بر احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت محرز نگردیده است، دادگاه دعوی خواهان را وارد و موجه تشخیص نمی دهد. لذا مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد. رأی صادره حضوری بوده و ظرف مدت ۲۰ روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.»

این نمونه رای نشان می دهد که دادگاه ها تا چه حد بر اثبات نیاز واقعی و مبرهن موجر برای تخلیه تاکید دارند و صرف ادعا یا تمایل به شروع شغل جدید را کافی نمی دانند. وجود منابع درآمدی دیگر یا امکان استفاده از املاک دیگر موجر، می تواند دلیل محکمی برای رد دعوای او باشد.

نتیجه گیری

تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی موجر، یکی از استثنائات مهم در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است که به موجر امکان می دهد در شرایط خاصی ملک تجاری خود را بازپس گیرد، البته مشروط به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر. این دعوا، ماهیت حقوقی پیچیده ای دارد و موفقیت در آن، نیازمند اثبات دقیق و مستدل نیاز واقعی، مبرهن و فعلی موجر به ملک برای امرار معاش است. این نیاز باید صرفاً به شخص موجر تعلق داشته باشد و با داشتن سایر منابع درآمدی یا املاک مشابه، احراز آن دشوار خواهد بود. همچنین، مسئله مالکیت شش دانگ یا اثبات نیاز تمامی مالکین مشاعی، در کنار تناسب ملک با شغل مورد نظر، از جمله شرایط حیاتی این دعوا محسوب می شود. در صورت عدم شروع فعالیت موجر پس از تخلیه، قانون برای جبران خسارت مستاجر، مجازات مالی در نظر گرفته است.

با توجه به ظرافت ها و جزئیات فراوان حقوقی در این نوع پرونده ها، که شامل جمع آوری مدارک مستند، اثبات شرایط خاص، تعیین مبلغ حق کسب و پیشه توسط کارشناس و مواجهه با دفاعیات احتمالی طرف مقابل است، توصیه قاطع می شود که هم موجرین و هم مستاجرین، پیش از هرگونه اقدام، از مشاوره و خدمات وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و حقوق املاک بهره مند شوند. تجربه و دانش حقوقی وکیل، می تواند مسیر پرونده را به نحو چشمگیری هموار کرده و از تضییع حقوق طرفین جلوگیری نماید و به بهترین نتیجه ممکن ختم شود.