نمونه دفاع خوانده در تخلیه سرقفلی: راهنمای جامع مستأجر برای حفظ حق کسب و پیشه

دفاع در برابر دعوای تخلیه سرقفلی مستلزم شناخت دقیق دلایل و مبانی قانونی ادعای موجر است تا مستأجر بتواند با آگاهی کامل، از حق کسب و پیشه و تجارت خود محافظت کند.

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مهم ترین حقوق مالی مستأجران اماکن تجاری محسوب می شوند که ارزش اقتصادی قابل توجهی دارند و تأثیر مستقیمی بر وضعیت شغلی و معیشتی افراد می گذارند. مواجهه با دعوای تخلیه سرقفلی، می تواند نگرانی های جدی برای مستأجر ایجاد کند، زیرا تضعیف یا از دست دادن این حقوق، گاه به معنای پایان فعالیت تجاری و ضررهای جبران ناپذیر است. در این شرایط، آشنایی با مبانی قانونی و شیوه های مؤثر دفاع، نه تنها یک ضرورت حقوقی، بلکه یک راهبرد حیاتی برای بقای کسب و کار به شمار می رود.

قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر، به ویژه قانون مصوب ۱۳۵۶، پیچیدگی های خاص خود را دارند که تفسیر و اجرای صحیح آن ها نیازمند تخصص و تجربه است. تفاوت های اساسی میان این قانون و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، نقش کلیدی در تعیین مسیر دفاع مستأجر ایفا می کند. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، به بررسی انواع دعاوی تخلیه سرقفلی، مبانی قانونی آن ها و مهم تر از همه، ارائه نمونه های دفاعی قوی و مستند برای مستأجرین (خوانده) می پردازد. ما در این نوشتار به تفصیل شرح خواهیم داد که چگونه مستأجر می تواند با شناخت دقیق حقوق خود، بهترین تصمیمات را اتخاذ کرده و لایحه دفاعیه مؤثری را در دادگاه ارائه نماید.

مبانی قانونی دفاع خوانده در دعوای تخلیه سرقفلی

برای ارائه دفاعی مستحکم در دعوای تخلیه سرقفلی، ابتدا باید با مبانی و اصول قانونی حاکم بر این نوع دعاوی آشنا بود. دو قانون اصلی در این زمینه، یعنی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، نقش تعیین کننده ای دارند.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

این قانون، بستر اصلی برای دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در قراردادهای اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ (و در برخی موارد خاص پس از آن) است. بسیاری از تکالیف و حقوق مستأجر و موجر، به ویژه در خصوص امکان تخلیه ملک و شرایط آن، در این قانون تصریح شده است. مواد ۱۴ و ۱۵ قانون ۱۳۵۶، مهم ترین موادی هستند که موجبات تخلیه را برشمرده و اساس ادعای موجر را تشکیل می دهند. دفاعیات مستأجر عمدتاً بر عدم تحقق این موجبات یا وجود شرایطی که مانع از اجرای آن ها می شود، استوار است.

برخی از مواد کلیدی:

• ماده ۶: تکلیف مستأجر به پرداخت به موقع اجاره بها.
• ماده ۱۴: مواردی که به تخلف مستأجر مربوط می شود (مانند عدم پرداخت اجاره بها، انتقال به غیر، تغییر شغل، تعدی و تفریط).
• ماده ۱۵: مواردی که به نیاز موجر مربوط می شود (مانند نیاز شخصی، تجدید بنا).
• ماده ۱۹: تکلیف موجر به پرداخت حق کسب و پیشه در صورت عدم رضایت به انتقال به غیر و حق مستأجر برای تجویز انتقال منافع از دادگاه.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون، در مورد قراردادهای اجاره ای که پس از تاریخ لازم الاجرا شدن آن (۱۳۷۶/۷/۱۷) منعقد شده اند، حاکمیت دارد. مهم ترین تفاوت این قانون با قانون ۱۳۵۶، این است که در قراردادهای اجاره ای که تابع این قانون هستند و در آن شرایط لازم (مانند تنظیم قرارداد به صورت کتبی، در دو نسخه و با امضای دو شاهد) رعایت شده باشد، با انقضای مدت اجاره، موجر می تواند تقاضای تخلیه نماید و مستأجر حق سرقفلی یا کسب و پیشه ندارد، مگر اینکه مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده باشد. در این موارد، بسیاری از دفاعیات مستأجر که در قانون ۱۳۵۶ کاربرد دارد، قابل طرح نخواهد بود.

قانون مدنی و سایر مقررات مرتبط

علاوه بر قوانین خاص روابط موجر و مستأجر، اصول کلی قراردادها و تعهدات که در قانون مدنی آمده است، همچنان به عنوان مبنایی برای تفسیر و تکمیل قواعد خاص کاربرد دارد. موادی از قانون مدنی که به فسخ قرارداد، مسئولیت مدنی و قواعد اثبات دعوا مربوط می شوند، می توانند در دفاعیات خوانده مورد استناد قرار گیرند.

اصول کلی و راهبردهای مؤثر در دفاع خوانده

دفاع از حق سرقفلی، صرفاً محدود به رد ادعای خواهان نیست؛ بلکه نیازمند یک راهبرد جامع و دقیق است. مستأجر (خوانده) باید با شناخت اصول کلی و اتخاذ رویکردی هوشمندانه، شانس خود را برای حفظ حقوقش افزایش دهد.

شناخت دقیق ادعای خواهان (موجر)

اولین گام در هر دفاعی، تحلیل دقیق دادخواست و مستندات ارائه شده توسط خواهان است. مستأجر باید به دقت مطالعه کند که موجر بر اساس کدام ماده قانونی و به چه دلیلی (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها، تغییر شغل، نیاز شخصی) درخواست تخلیه را مطرح کرده است. این شناخت، مبنای اصلی برای تدوین دفاعیات متناسب و مؤثر خواهد بود. همچنین، بررسی صحت و اعتبار مستندات خواهان از اهمیت بالایی برخوردار است.

نقش زمان بندی: اهمیت ارائه دفاعیات و مدارک در مهلت های قانونی

در دعاوی حقوقی، زمان بندی از اهمیت حیاتی برخوردار است. مستأجر باید به محض دریافت ابلاغیه دادگاه، در مهلت های قانونی مقرر، نسبت به پاسخگویی و ارائه دفاعیات خود اقدام کند. تأخیر در این امر می تواند منجر به از دست رفتن فرصت های دفاعی و صدور حکم به ضرر او شود. این مهلت ها شامل مهلت پاسخ به اخطاریه ها، مهلت ارائه لایحه دفاعیه، و مهلت اعتراض به نظریات کارشناسی است.

لزوم مشاوره حقوقی تخصصی: چرا وکیل متخصص سرقفلی ضروری است؟

دعاوی سرقفلی به دلیل پیچیدگی های قانونی، تفاوت در قوانین حاکم بر قراردادهای مختلف و نیاز به تفسیر دقیق مواد قانونی، نیازمند تخصص بالایی هستند. یک وکیل متخصص در امور سرقفلی، با تجربه و دانش کافی، می تواند مستأجر را در مراحل مختلف دعوا راهنمایی کرده، لایحه دفاعیه قوی تنظیم نماید، ایرادات شکلی و ماهوی را تشخیص دهد و از حقوق او به نحو احسن دفاع کند. این امر به ویژه در جمع آوری مستندات و استناد به رویه قضایی، اهمیت دوچندان پیدا می کند.

جمع آوری و ارائه مستندات: انواع ادله اثبات و نحوه استفاده از آن ها

ادعاهای بدون سند و مدرک، ارزش اثباتی کمی در دادگاه دارند. مستأجر باید برای اثبات دفاعیات خود، کلیه مستندات مربوطه را جمع آوری و به دادگاه ارائه کند. این مستندات می تواند شامل موارد زیر باشد:

• قرارداد اجاره: اصل یا کپی مصدق اجاره نامه (اعم از رسمی یا عادی) که حقوق و تعهدات طرفین را مشخص می کند.
• فیش ها و رسیدهای پرداخت: تمامی قبوض و رسیدهای مربوط به پرداخت اجاره بها و سایر هزینه ها.
• اظهارنامه ها و مکاتبات: کپی اخطاریه ها، اظهارنامه ها و نامه های مبادله شده با موجر.
• گواهی شهود: شهادت افراد مطلع که می توانند وقوع برخی وقایع یا توافقات شفاهی را تأیید کنند.
• نظریه کارشناسی: در مواردی مانند تعدی و تفریط، تعیین میزان خسارت یا نیاز به تجدید بنا، نظریه کارشناس رسمی دادگستری نقش مهمی ایفا می کند.
• سایر مدارک: مانند پروانه کسب، پروانه ساختمانی (در صورت ادعای نوسازی)، و هر سندی که به دفاع مستأجر کمک کند.

ارائه مستندات به صورت منظم و همراه با توضیح کافی، به قاضی در درک بهتر موضوع کمک می کند. همچنین، اعتراض به مستندات و ادعاهای خواهان در صورت عدم صحت، از نکات مهم در دفاع خوانده است.

ثبت و پیگیری اظهارنامه ها و اخطاریه ها: نحوه پاسخگویی و نقش آن ها در دفاع

در بسیاری از دعاوی تخلیه، موجر قبل از طرح دعوا، اقدام به ارسال اظهارنامه یا اخطاریه می کند. پاسخگویی صحیح و به موقع به این مکاتبات، از اهمیت ویژه ای برخوردار است و می تواند در مراحل بعدی دادرسی به عنوان مدرک مورد استناد قرار گیرد. مستأجر باید با مشاوره حقوقی، نسبت به تنظیم پاسخ مناسب اقدام کند. ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارسال آن به موجر، اعتبار قانونی به پاسخ مستأجر می دهد و می تواند از ادعاهای بعدی موجر جلوگیری کند.

شناخت دقیق ادعای موجر، زمان بندی صحیح در ارائه دفاعیات و مستندات، و بهره گیری از مشاوره وکیل متخصص، سه رکن اساسی برای دفاع مؤثر در دعوای تخلیه سرقفلی هستند.

نمونه دفاع خوانده در برابر شایع ترین موجبات تخلیه سرقفلی (بر اساس قانون ۱۳۵۶)

در این بخش به بررسی شایع ترین موجبات تخلیه سرقفلی که موجر بر اساس قانون ۱۳۵۶ مطرح می کند و راهکارهای دفاعی مستأجر در برابر هر یک از آن ها می پردازیم.

دفاع در برابر ادعای عدم پرداخت اجاره بها (ماده ۶ و بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶)

یکی از متداول ترین دلایل درخواست تخلیه از سوی موجر، ادعای عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر است. دفاع در این مورد نیازمند اثبات پرداخت به موقع یا وجود دلایل موجه برای عدم پرداخت است.

سناریوهای دفاع

1. پرداخت به موقع اجاره بها: مهم ترین دفاع، ارائه فیش های واریز بانکی، رسیدهای کتبی یا هر مدرکی دال بر پرداخت به موقع اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او است.
2. وجود اختلاف در میزان اجاره بها: در صورتی که میان موجر و مستأجر بر سر میزان اجاره بهای عادله اختلاف باشد، مستأجر می تواند با طرح دعوای تقابل یا در قالب دفاع، از دادگاه درخواست تعیین اجاره بهای عادله را بنماید. در این حالت، عدم پرداخت مبلغ مورد اختلاف تا تعیین قطعی آن توسط کارشناس، تخلف محسوب نمی شود.
3. عدم ابلاغ صحیح و قانونی اخطاریه/اظهارنامه: بر اساس قانون ۱۳۵۶، موجر برای طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره، باید دو اخطاریه در یک سال اجاری به مستأجر ابلاغ کند و مستأجر پس از ابلاغ اخطاریه سوم، مجدداً اجاره را پرداخت نکرده باشد. اگر ابلاغ اخطاریه ها به درستی انجام نشده باشد یا مهلت های قانونی رعایت نشده باشد، مستأجر می تواند به این امر ایراد شکلی وارد کند.
4. استفاده از حق ارفاقی مستأجر: برابر بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶، مستأجر می تواند برای بار اول، با پرداخت کلیه اجور معوقه به همراه خسارت تأخیر (۲۰ درصد اجور معوقه)، از حکم تخلیه جلوگیری کند. این پرداخت باید قبل از صدور حکم قطعی صورت گیرد و مستأجر می تواند مبلغ را به صندوق دادگستری واریز نماید. این حق ارفاقی تنها یک بار قابل استفاده است.
5. اثبات عدم ارسال دو اخطاریه/اظهارنامه در یک سال اجاری: همانطور که ذکر شد، لازمه تخلیه به دلیل عدم پرداخت، ارسال حداقل دو اخطاریه در یک سال اجاری است. اگر موجر این شرط را رعایت نکرده باشد، دفاع مستأجر مؤثر خواهد بود.

نمونه دفاع کتبی

«احتراماً، در خصوص دادخواست مطروحه مبنی بر تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها، به استحضار می رساند: اینجانب همواره نسبت به ایفاء تعهدات قراردادی خود، از جمله پرداخت اجاره بها در موعد مقرر، اهتمام داشته ام. همانطور که مستندات پیوست (شامل فیش های واریزی/رسیدهای کتبی شماره…) نشان می دهد، کلیه اجور تا تاریخ … به صورت کامل پرداخت گردیده است. علاوه بر این، موجر محترم، شرایط قانونی ارسال دو اخطاریه در یک سال اجاری را رعایت ننموده اند و اخطاریه ارسالی به شماره … به دلیل عدم ابلاغ صحیح و قانونی، فاقد اثر حقوقی است. لذا، درخواست تخلیه فاقد وجاهت قانونی بوده و استدعای صدور حکم بر بطلان دعوای خواهان را دارم.»

دفاع در برابر ادعای انتقال به غیر (بند ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶)

انتقال مورد اجاره به غیر بدون اذن موجر، یکی از موجبات تخلیه سرقفلی است، مگر اینکه مستأجر دارای حق انتقال باشد یا از دادگاه تجویز انتقال را دریافت کرده باشد.

سناریوهای دفاع

1. داشتن حق انتقال به غیر: اگر در اجاره نامه، حق انتقال به غیر به صراحت یا حتی به صورت شفاهی با شهود به مستأجر داده شده باشد، دعوای موجر مردود است. (حق انتقال به غیر باید با سند رسمی باشد تا معتبر تلقی شود.)
2. انتقال به شریک یا اعضای درجه یک خانواده: در برخی موارد، انتقال به شریک کاری موجود یا اعضای نزدیک خانواده که موجب تضرر موجر نشود، ممکن است به عنوان انتقال به غیر تلقی نشود یا حداقل دادگاه با ارفاق برخورد کند، هرچند این دفاع همواره پذیرفته نیست.
3. رضایت قبلی موجر: اگر موجر به هر نحوی (کتبی، شفاهی یا از طریق سکوت و اقدامات مثبت دال بر رضایت) با انتقال موافقت کرده باشد، نمی تواند بعداً به این موضوع اعتراض کند.
4. درخواست تجویز انتقال منافع از دادگاه (ماده ۱۹): در صورت سلب حق انتقال به غیر از مستأجر، وی می تواند از دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع را بنماید. دادگاه در صورت احراز شرایط، به مستأجر اجازه می دهد که با تنظیم سند رسمی، مورد اجاره را به دیگری منتقل کند و در صورت عدم رضایت موجر به دریافت نصف حق کسب و پیشه، مستأجر می تواند تمام حق کسب و پیشه را مطالبه کند.
5. عدم انتقال قطعی: اگر واگذاری صرفاً به صورت موقت، مشارکتی یا به منظور آموزش و استخدام بوده و انتقال کامل و قطعی منافع صورت نگرفته باشد، می توان به این امر استناد کرد.

نمونه دفاع کتبی

«پیرامون دادخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر، معروض می دارد: به موجب بند … اجاره نامه رسمی/عادی مورخ …، حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر، صراحتاً به اینجانب تفویض گردیده است و انتقال صورت گرفته نیز بر همین اساس و در چارچوب قانون انجام شده است. (یا: انتقال منافع صورت نگرفته، بلکه صرفاً به منظور گسترش فعالیت کسبی و با اطلاع و رضایت ضمنی خواهان، از فضای مذکور استفاده شده است. مدارک دال بر رضایت خواهان پیوست می گردد.) لذا، دعوای خواهان فاقد دلیل قانونی است.»

دفاع در برابر ادعای تغییر شغل (بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶)

اگر مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر، شغل خود را تغییر دهد، موجر حق تخلیه خواهد داشت، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

سناریوهای دفاع

1. مشابهت عرفی شغل جدید با شغل سابق: اگر شغل جدید از نظر عرفی مشابه شغل قبلی باشد و موجب تضرر موجر نگردد، دادگاه ممکن است دعوای تخلیه را رد کند. مثلاً تبدیل سوپرمارکت به فروشگاه مواد پروتئینی.
2. اخذ رضایت کتبی یا شفاهی از موجر: اگر مستأجر برای تغییر شغل از موجر رضایت کتبی یا حتی شفاهی (که با شهادت شهود قابل اثبات باشد) دریافت کرده باشد، دعوا مردود است.
3. عدم ذکر شغل معین در قرارداد اجاره: اگر در قرارداد اجاره، شغل معینی برای مورد اجاره قید نشده باشد یا شغل به صورت کلی (مثلاً جهت تجارت یا کسب و کار) ذکر شده باشد، مستأجر حق تغییر شغل دارد.

نمونه دفاع کتبی

«در خصوص ادعای تغییر شغل، دفاعاً اعلام می دارم: شغل جدید اینجانب که … می باشد، از نظر عرفی کاملاً مشابه و همراستا با شغل سابق (یعنی …) بوده و هیچگونه تضرر و خدشه ای به منافع موجر محترم وارد نمی آورد. (یا: اساساً در اجاره نامه مورخ …، شغل معینی برای مورد اجاره قید نشده و مستأجر در انتخاب شغل مختار بوده است.) لذا، ادعای خواهان فاقد مبنای قانونی است.»

دفاع در برابر ادعای تعدی و تفریط (بند ۸ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶)

تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن یا متعارف و تفریط به معنای کوتاهی در نگهداری مال استیجاری است. اثبات عدم وقوع این موارد، دفاع اصلی مستأجر خواهد بود.

سناریوهای دفاع

1. اثبات عدم وقوع تعدی و تفریط: مستأجر باید ثابت کند که از ملک به نحو صحیح نگهداری کرده و هیچگونه اقدامی که منجر به تعدی یا تفریط شود، از سوی او صورت نگرفته است. انجام به موقع تعمیرات لازم و جزئی، نگهداری مناسب از تأسیسات و ساختار ملک، و عدم ورود خسارت عمدی یا ناشی از بی مبالاتی، از جمله دفاعیات است.
2. اثبات اذن موجر برای تغییرات انجام شده: اگر تغییرات یا تعمیراتی در ملک صورت گرفته که موجر آن ها را تعدی و تفریط می داند، مستأجر می تواند با ارائه مدارک کتبی یا شهادت شهود، ثابت کند که این تغییرات با اذن و رضایت موجر بوده است.
3. اعتراض به نظریه کارشناس: در صورتی که دادگاه برای بررسی تعدی و تفریط به کارشناسی ارجاع داده باشد و نظریه کارشناس به ضرر مستأجر باشد، وی حق اعتراض به نظریه را دارد و می تواند با ارائه دلایل فنی یا حقوقی، از دادگاه درخواست ارجاع امر به هیأت کارشناسی را بنماید.
4. اثبات عدم تقصیر: اگر خسارتی به ملک وارد شده، اما مستأجر بتواند ثابت کند که این خسارت ناشی از تقصیر او نبوده و مثلاً به دلیل حوادث قهری یا فرسودگی طبیعی ملک رخ داده، نمی توان او را مسئول تعدی و تفریط دانست.

نمونه دفاع کتبی

«پیرامون ادعای تعدی و تفریط، ضمن رد کامل ادعای خواهان، به استحضار می رساند: اینجانب همواره در طول مدت اجاره، از عین مستأجره به نحو متعارف و مسئولانه نگهداری نموده و هیچگونه اقدام به تعدی و تفریط انجام نداده ام. تغییرات جزئی صورت گرفته در ملک نیز با اطلاع و رضایت قبلی موجر محترم بوده است که مدارک و شهادت شهود دال بر آن موجود می باشد. لذا، درخواست رد دعوای خواهان را دارم.»

دفاع در برابر ادعای نیاز شخصی موجر (بند ۲ و ۳ ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶)

موجر در صورتی می تواند به دلیل نیاز شخصی خود، اولاد، پدر، مادر یا همسرش درخواست تخلیه نماید که واقعاً به ملک برای سکونت یا کسب و کار خود نیاز داشته باشد.

سناریوهای دفاع

1. عدم نیاز واقعی و ضروری موجر به ملک: مستأجر می تواند با استناد به دلایلی مانند داشتن ملک مشابه دیگر برای سکونت یا کسب و کار، عدم تناسب ملک تجاری برای سکونت یا کسب مورد ادعا، یا عدم امکان راه اندازی کسب و کار مورد ادعای موجر در آن محل، عدم نیاز واقعی و ضروری موجر را اثبات کند.
2. اثبات قصد موجر از سوءاستفاده از حق: اگر مستأجر بتواند ثابت کند که موجر از این حق سوءاستفاده کرده و قصد واقعی او نه نیاز شخصی، بلکه هدف دیگری (مثلاً اجاره با مبلغ بالاتر به شخص ثالث) است، دعوا می تواند رد شود. تحقیق محلی و معاینه محل توسط دادگاه می تواند در این خصوص مؤثر باشد.
3. مطالبه کل حق کسب و پیشه به نرخ روز: حتی در صورت اثبات نیاز واقعی موجر، مستأجر حق دارد کل حق کسب و پیشه و تجارت خود را به نرخ روز مطالبه کند و موجر مکلف به پرداخت آن است. این یک حق مسلم مستأجر است و دفاع در خصوص نحوه کارشناسی و تعیین مبلغ آن نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.

نمونه دفاع کتبی

«در پاسخ به ادعای نیاز شخصی موجر، با تقدیم احترام به دادگاه محترم، اعلام می دارم: نیاز ادعایی خواهان به ملک برای سکونت/کسب، واقعی و ضروری نبوده و ایشان دارای املاک مسکونی/تجاری دیگر در شهر می باشند که کفایت نیاز ایشان را می نماید. (یا: ملک مورد اجاره به دلیل کاربری صرفاً تجاری، مناسب سکونت نمی باشد.) در فرض محال پذیرش ادعای خواهان، حق کسب و پیشه و تجارت اینجانب به نرخ روز و طبق نظریه کارشناس منتخب دادگاه، می بایست به صورت کامل پرداخت گردد. لذا، درخواست کارشناسی جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه را دارم.»

دفاع در برابر ادعای نیاز به تجدید بنا و نوسازی (بند ۱ ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶)

موجر در صورتی می تواند به دلیل نیاز به تجدید بنا و نوسازی درخواست تخلیه نماید که قصد تخریب و احداث بنای جدید را داشته باشد و بتواند این امر را ثابت کند.

سناریوهای دفاع

1. عدم ارائه پروانه ساختمانی معتبر یا گواهی شهرداری: مهم ترین و قوی ترین دفاع مستأجر در این مورد، عدم ارائه پروانه ساختمانی معتبر یا گواهی شهرداری مربوطه توسط موجر است که نشان دهنده قصد جدی و قانونی او برای تخریب و نوسازی باشد. بدون این مدرک، دعوای موجر رد خواهد شد.
2. عدم اثبات لزوم تخریب و نوسازی: اگر موجر نتواند لزوم تخریب کلی و نوسازی را به دادگاه اثبات کند و صرفاً قصد تعمیرات جزئی داشته باشد، نمی تواند مستأجر را به این بهانه تخلیه کند.
3. درخواست تضمین از موجر: مستأجر می تواند از دادگاه درخواست کند که موجر تضمین کافی برای شروع به موقع عملیات ساختمانی (ظرف ۶ ماه از تاریخ تخلیه) را ارائه دهد. در صورت عدم شروع عملیات در مهلت مقرر، مستأجر می تواند به پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل یک سال محکوم شود.
4. مطالبه کل حق کسب و پیشه به نرخ روز: همانند نیاز شخصی موجر، در این حالت نیز مستأجر حق دارد کل حق کسب و پیشه خود را به نرخ روز از موجر مطالبه کند.

نمونه دفاع کتبی

«در خصوص ادعای تجدید بنا و نوسازی، اعلام می دارم: خواهان تاکنون هیچگونه پروانه ساختمانی معتبر یا گواهی از شهرداری مربوطه که دال بر قصد جدی و قانونی ایشان برای تخریب و احداث بنای جدید باشد، ارائه ننموده اند. لذا، ادعای ایشان فاقد مستندات قانونی است. در صورت صدور حکم تخلیه، مطالبه کامل حق کسب و پیشه و تجارت اینجانب به نرخ روز و بر اساس نظریه کارشناسی، مورد درخواست است و همچنین، الزام خواهان به ارائه تضمین برای شروع به موقع عملیات ساختمانی ظرف مهلت قانونی (۶ ماه) را تقاضا می نمایم.»

دفاع در برابر ادعای عدم تنظیم سند رسمی اجاره (ماده ۷ قانون ۱۳۵۶)

ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ مقرر می دارد که اگر موجر و مستأجر در مهلت مقرر برای تنظیم سند رسمی اجاره حاضر نشوند یا بر سر شرایط اجاره اختلاف داشته باشند، دادگاه می تواند به درخواست یکی از طرفین، میزان اجاره بها را تعیین و طرف مقابل را به تنظیم سند رسمی اجاره ملزم کند. در صورت امتناع مستأجر، حکم تخلیه صادر می شود.

سناریوهای دفاع

1. اثبات حضور مستأجر و عدم حضور موجر: اگر مستأجر ثابت کند که در تاریخ تعیین شده توسط دادگاه یا دفترخانه برای تنظیم سند رسمی اجاره حاضر بوده، اما موجر از حضور امتناع کرده، دعوای تخلیه علیه او پذیرفته نخواهد شد.
2. وجود عذر موجه و قانونی برای عدم حضور: در صورتی که مستأجر به دلیل عذر موجه و قانونی (مثلاً بیماری، حادثه غیرمترقبه) نتوانسته در موعد مقرر حاضر شود، می تواند با ارائه مدارک مثبته، از دادگاه درخواست مهلت مجدد نماید.
3. عدم تعیین اجاره بهای عادله روز توسط دادگاه: اگر دادگاه پیش از صدور اخطار به مستأجر جهت تنظیم سند، نسبت به تعیین اجاره بهای عادله روز از طریق کارشناسی اقدام نکرده باشد، مستأجر می تواند به این امر ایراد وارد کند.

نمونه دفاع کتبی

«در خصوص دادخواست تخلیه به جهت عدم تنظیم سند رسمی اجاره، به استحضار می رساند: اینجانب در کلیه مراحل قانونی، آمادگی خود را برای تنظیم سند رسمی اجاره مطابق با شرایط عادله روز اعلام داشته ام و حتی در تاریخ مقرر … در دفترخانه … حاضر گردیدم، لیکن خواهان از حضور و اقدام به تنظیم سند خودداری نموده اند. مدارک و گواهی دفترخانه پیوست است. لذا، ادعای خواهان مبنی بر امتناع اینجانب از تنظیم سند، خلاف واقع است و درخواست رد دعوای ایشان را دارم.»

حقوق مستأجر پس از صدور حکم تخلیه (حتی با دفاعیات ضعیف)

حتی در مواردی که دفاعیات مستأجر نتواند مانع از صدور حکم تخلیه شود، او همچنان دارای حقوقی است که موجر مکلف به رعایت و پرداخت آن هاست. این حقوق عمدتاً در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت و مهلت قانونی تخلیه می باشد.

نحوه محاسبه و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت

در مواردی که تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر، تجدید بنا، یا عدم رضایت موجر به انتقال به غیر (و تجویز انتقال توسط دادگاه) صورت می گیرد، موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز به مستأجر است. این مبلغ معمولاً از طریق کارشناسی رسمی دادگستری تعیین می شود. مستأجر می تواند به نظریه کارشناسی اعتراض کند و درخواست ارجاع به هیأت کارشناسی را بنماید تا از صحت و عدالت مبلغ تعیین شده اطمینان حاصل کند.

مهلت قانونی تخلیه پس از واریز مبلغ توسط موجر

پس از اینکه حکم تخلیه قطعی شد و موجر مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را به صندوق دادگستری واریز کرد، دادگاه اجراییه صادر می کند. در این مرحله، مستأجر مکلف است ظرف مدتی که کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از دو ماه نخواهد بود، ملک را تخلیه و تحویل دهد. تعیین این مهلت بر عهده دادگاه است.

اجرای حکم و نظارت بر آن

پس از انقضای مهلت تعیین شده، در صورتی که مستأجر ملک را تخلیه نکند، حکم تخلیه توسط مأمورین اجرای احکام دادگستری اجرا خواهد شد. مستأجر باید در طول این فرآیند، بر نحوه اجرای حکم نظارت داشته باشد تا از تضییع حقوق خود جلوگیری کند. در مواردی که مستأجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین نزد موجر دارد، تخلیه و تحویل ملک موکول به استرداد آن مبلغ یا سند تعهدآور به مستأجر خواهد بود.

به طور کلی، حتی با پذیرش موجبات تخلیه، مستأجر نباید از حقوق قانونی خود غافل شود و همواره باید بر روند کارشناسی تعیین حق کسب و پیشه و مهلت های قانونی تخلیه نظارت کامل داشته باشد تا از تضییع حقوقش جلوگیری کند.

ساختار پیشنهادی یک لایحه دفاعیه جامع

تنظیم یک لایحه دفاعیه جامع و مستدل، نقش کلیدی در موفقیت مستأجر در دعوای تخلیه سرقفلی دارد. این ساختار می تواند راهنمای مناسبی برای تنظیم لایحه توسط وکیل یا خود مستأجر باشد.

عناصر اصلی یک لایحه دفاعیه مؤثر:

1. عنوان لایحه: باید به وضوح مشخص کننده نوع لایحه باشد؛ مثلاً «لایحه دفاعیه خوانده در پرونده کلاسه … به شماره بایگانی …».
2. مشخصات طرفین: شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره پرونده، و شماره کلاسه پروند برای خواهان و خوانده (وکیل یا نماینده قانونی در صورت وجود).
3. موضوع دعوا: تخلیه سرقفلی (یا حق کسب و پیشه و تجارت) به دلیل … (ذکر دقیق علت ادعایی خواهان).
4. شرح مختصر وقایع و تاریخچه اجاره: خلاصه ای از تاریخچه اجاره، از جمله تاریخ شروع قرارداد، نوع قرارداد (رسمی یا عادی)، مدت اجاره، و هرگونه توافق مهم بین طرفین.
5. مبانی و استدلال های دفاعی خوانده: این بخش، هسته اصلی لایحه را تشکیل می دهد. در این قسمت باید به صورت مستدل و با ارجاع به مواد قانونی (قانون ۱۳۵۶ یا سایر قوانین مرتبط) و مستندات موجود، به رد ادعاهای خواهان پرداخت. برای هر ادعای خواهان، باید دفاع مربوطه ارائه شود (مثلاً در پاسخ به ادعای عدم پرداخت اجاره، به فیش های واریزی استناد شود و به عدم رعایت مهلت های قانونی توسط موجر اشاره گردد).
6. درخواست از دادگاه: پس از ارائه دفاعیات، باید به وضوح درخواست های مشخص از دادگاه مطرح شود؛ مانند صدور حکم بر بطلان دعوای خواهان، رد درخواست تخلیه، یا در صورت پذیرش تخلیه، الزام خواهان به پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز.
7. لیست پیوست ها و مدارک: شامل تمامی مستنداتی که برای اثبات دفاعیات ارائه شده اند، مانند کپی اجاره نامه، فیش های واریزی، اظهارنامه ها، گواهی شهود (در صورت وجود)، و نظریات کارشناسی.
8. امضاء و تاریخ: لایحه باید در پایان توسط خوانده یا وکیل او امضا و تاریخ زده شود.

تدوین لایحه با زبانی حقوقی، شیوا و مستدل، نه تنها به قاضی در درک بهتر موضوع کمک می کند، بلکه نشان دهنده جدیت و آگاهی مستأجر از حقوق قانونی خود است.

نتیجه گیری: با آگاهی و اقدام به موقع، از حق سرقفلی خود محافظت کنید

دفاع در برابر دعوای تخلیه سرقفلی، فرآیندی حقوقی و بعضاً پیچیده است که نیازمند آگاهی عمیق از قوانین، دقت در جمع آوری مستندات و اتخاذ راهبردهای مؤثر است. حق سرقفلی و کسب و پیشه، بخش جدایی ناپذیری از هویت و دارایی های یک واحد تجاری محسوب می شود که حفظ آن، تضمین کننده تداوم فعالیت های اقتصادی و امنیت شغلی مستأجر است. همانطور که در این مقاله به تفصیل شرح داده شد، مستأجر با شناخت دقیق مبانی قانونی، تحلیل ادعاهای موجر و ارائه دفاعیات مستدل و مستند، می تواند از حقوق خود در دادگاه صیانت نماید.

اهمیت اقدام به موقع در تمامی مراحل دادرسی، از پاسخگویی به اخطاریه ها تا ارائه لوایح دفاعیه در مهلت های قانونی، نمی تواند نادیده گرفته شود. تأخیر در هر یک از این مراحل، می تواند به قیمت از دست رفتن فرصت های حیاتی و تضییع حقوق مستأجر تمام شود. همچنین، به دلیل پیچیدگی های حقوقی این حوزه و تفاوت های ظریف در قوانین و رویه های قضایی، بهره گیری از مشاوره و وکلای متخصص در امور سرقفلی و املاک تجاری، نه تنها توصیه می شود، بلکه یک ضرورت برای افزایش شانس موفقیت در این دعاوی است.

با آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود و با اتخاذ رویکردی هوشمندانه و حقوقی، مستأجر می تواند سنگر دفاع از حق سرقفلی خود را محکم نگاه داشته و از کسب و کار و سرمایه خود محافظت نماید. حفاظت از حق کسب و پیشه، تنها یک مطالبه حقوقی نیست، بلکه یک تلاش مهم برای حفظ پایداری اقتصادی و اجتماعی است.